Рефинансирование ипотеки в 2026 году: ставки банков, скрытые расходы и когда сделка выгодна

Решение Банка России от 11 сентября 2026 года сохранило ключевую ставку на уровне 14% годовых. Это прямо влияет на стоимость рыночной ипотеки: банки прибавляют к ключевой ставке маржу 4–8 процентных пунктов, поэтому реальные ставки по ипотеке на вторичное жильё находятся в диапазоне 18–22%.

Для заёмщика с ипотекой 2023 года, оформленной по ставке 10–12%, рефинансирование сейчас не имеет смысла — ставки выросли, а не снизились. Но для тех, кто брал кредит в 2024–2025 годах под 22–28% на пике жёсткой денежно-кредитной политики, сентябрь 2026 года открывает окно возможностей: снижение ставки на 4–8 п.п. даёт ощутимую экономию.

По данным Дом.РФ, средневзвешенная ставка по рыночной ипотеке на вторичное жильё в августе 2026 года составила 18,7%. При этом разброс между банками значителен: от 17,5% (для зарплатных клиентов с низкой долговой нагрузкой) до 22% (для заёмщиков с ПДН выше 50%).

Ниже — актуальные условия трёх ведущих ипотечных банков по состоянию на сентябрь 2026 года. Данные взяты из публичных тарифов и калькуляторов на официальных сайтах.

Сбербанк. Ставка рефинансирования — от 18,5% годовых. При оформлении страхования жизни ставка снижается на 1 п.п., для зарплатных клиентов — дополнительный дисконт 0,5 п.п. Максимальная сумма кредита — 30 млн ₽, срок до 30 лет. Требование к объекту: квартира должна быть в собственности не менее 6 месяцев. Сбер не берёт комиссию за выдачу, электронная регистрация залога — 0 ₽. Рассмотрение заявки — от 1 до 5 рабочих дней.

ВТБ. Базовая ставка — 19,6%, с дисконтом за комплексное страхование — 18,6%. Для зарплатных клиентов — минус 0,4 п.п. Предельная сумма — 50 млн ₽ (Москва и Московская область) и 30 млн ₽ (другие регионы). Срок — до 30 лет. Обязательное условие — объект недвижимости не должен находиться под обременением других банков. При сумме кредита до 15 млн ₽ достаточно двух документов (паспорт + СНИЛС/водительское удостоверение). Комиссия за снижение ставки — 0,5–2% от суммы кредита (зависит от размера дисконта).

Совкомбанк. Ставка — от 20,1%, для зарплатных клиентов — от 18,5%. Уникальное предложение: рефинансирование до 50 млн ₽ на любые цели (включая ипотеку с потребкредитами в одном договоре). Срок — до 30 лет. Совкомбанк допускает рефинансирование ипотеки с просрочками до 30 дней. Комиссия за снижение ставки — 1–4% от суммы кредита (чем ниже ставка, тем выше комиссия). Минимальный остаток долга для рефинансирования — 500 тыс. ₽.

Сравнение ключевых параметров — в таблице:

Рефинансирование окупается при одновременном выполнении трёх условий:

1. Разница между текущей и новой ставкой — от 2 процентных пунктов. При меньшей разнице расходы на переоформление съедают экономию. Пример: при остатке долга 3 млн ₽ и сроке 15 лет разница ставок 22% → 18,5% даёт экономию 6 300 ₽/мес; разница 22% → 21% даёт экономию всего 1 800 ₽/мес — не покрывает повышенную страховку.

2. Остаток долга — более 1 млн ₽. При меньшей сумме разовые расходы (оценка, страховка, комиссии) превышают будущую экономию. Например, при остатке 600 тыс. ₽ и разнице ставок 3 п.п. экономия составит 1 100 ₽/мес, а разовые расходы — 25–30 тыс. ₽. Срок окупаемости: 27 месяцев — больше, чем имеет смысл.

3. До окончания срока кредита — более 1 года. За последний год переплата по кредиту и так минимальна, поскольку почти весь платёж уходит в тело долга. Рефинансирование на финишной прямой только добавляет расходов без ощутимой выгоды.

Формула окупаемости в месяцах:

Срок окупаемости (мес) = Разовые расходы (₽) / (Ежемесячная экономия − Разница в страховке)

Если срок окупаемости превышает оставшийся срок кредита — рефинансирование невыгодно.

Числовой пример. Кредит взят в январе 2025 года: остаток 3,5 млн ₽, ставка 22%, срок 20 лет. Текущий платёж: 64 720 ₽/мес. Рефинансирование в сентябре 2026 года под 18,5% (Сбербанк со страховкой): платёж снижается до 58 040 ₽/мес. Экономия: 6 680 ₽/мес. За 20 лет экономия на переплате — 1 603 200 ₽.

Разовые расходы: оценка 6 000 ₽ + страховка жизни (1-й год) 21 000 ₽ (0,6% от 3,5 млн) + страховка имущества 4 200 ₽ + электронная регистрация 0 ₽ = 31 200 ₽. Срок окупаемости: 31 200 / 6 680 ≈ 4,7 месяца. Сделка выгодна.

Кроме очевидной разницы в ставке, рефинансирование сопровождается набором обязательных и сопутствующих расходов. Ниже — полный перечень с типовыми суммами на сентябрь 2026 года.

Оценка недвижимости — 3 000–8 000 ₽. Независимый оценщик определяет рыночную стоимость квартиры для нового банка. Старый отчёт не принимается: банку нужна оценка на текущую дату. Срок действия — 6 месяцев.

Страхование жизни и здоровья — 0,3–1,5% от остатка долга в год. При остатке 4 млн ₽ это 12 000–60 000 ₽ ежегодно. Без полиса банк поднимает ставку на 0,5–1,5 п.п. Некоторые банки (ВТБ, Совкомбанк) также требуют титульное страхование — 0,2–0,5% от суммы кредита.

Страхование имущества — 0,1–0,3% от остатка долга в год. Обязательный полис, покрывающий риски утраты и повреждения квартиры. При отказе банк вправе повысить ставку.

Комиссия за снижение ставки — 0–4% от суммы кредита. Сбер не берёт комиссию; ВТБ — 0,5–2%; Совкомбанк — 1–4%. При сумме кредита 5 млн ₽ комиссия Совкомбанка может составить 200 тыс. ₽ — это сопоставимо с годовой экономией на платежах.

Госпошлина за регистрацию залога — 0–2 000 ₽. При электронной регистрации через сервис банка — 0 ₽. При подаче через МФЦ — 2 000 ₽.

Платёж по старому кредиту в дни перехода — 5 000–15 000 ₽. Между датой выдачи нового кредита и датой полного погашения старого проходит 2–5 дней. В эти дни проценты начисляются по обоим договорам одновременно.

Итого разовых расходов: 30 000–80 000 ₽ (без комиссии за снижение ставки) или до 280 000 ₽ (с комиссией Совкомбанка 4% при кредите 5 млн ₽).

Совет: если комиссия банка превышает 2% от суммы кредита, сравните это предложение с аналогами без комиссии (Сбербанк), даже если номинальная ставка там на 0,5–1 п.п. выше.

В 2026 году семейная ипотека остаётся самой доступной ипотечной программой в России со ставкой 6% годовых. По данным Дом.РФ, на неё приходится более 50% всех ипотечных выдач. Для многих заёмщиков переход на семейную ипотеку выгоднее рефинансирования рыночного кредита.

Когда это работает. Семейная ипотека доступна семьям, где есть ребёнок в возрасте до 6 лет (до 01.10.2026 — до 6 лет включительно; после реформы с 01.10.2026 — только при наличии ребёнка до 6 лет на момент подачи заявки). Ставка 6% фиксирована на весь срок кредита. Максимальная сумма — 12 млн ₽ (Москва, Московская область, Санкт-Петербург, Ленинградская область) и 6 млн ₽ (другие регионы). Программа распространяется только на новостройки и строительство индивидуального жилого дома.

Ограничение. Семейная ипотека не работает для вторичного жилья. Это значит, что рефинансировать существующую ипотеку на готовую квартиру с помощью семейной программы нельзя. Но если вы планируете продать квартиру и купить новостройку с использованием семейной ипотеки, это может быть выгоднее рефинансирования.

Сравнение: рефинансирование vs семейная ипотека. При остатке долга 5 млн ₽ и сроке 20 лет: рефинансирование под 18,5% даёт платёж 80 500 ₽/мес, семейная ипотека под 6% — 35 800 ₽/мес. Разница — 44 700 ₽ в месяц, или 10,7 млн ₽ за 20 лет. Плюс расходы на переезд и оформление новой сделки, но даже с ними семейная ипотека выигрывает.

Реформа с 1 октября 2026 года. С 01.10.2026 меняются правила семейной ипотеки: программа будет доступна только при наличии ребёнка до 6 лет именно на момент подачи заявки (ранее — факт наличия ребёнка, родившегося после 01.01.2018). Если ваша семья подпадает под новые критерии — подавайте заявку до октября, чтобы зафиксировать текущие условия.

Есть типичные ситуации, в которых рефинансирование ипотеки не имеет экономического смысла.

Случай 1. Валютная ипотека. Кредиты в долларах, евро и другой иностранной валюте практически не подлежат рефинансированию в рублёвый кредит на рыночных условиях. Банки либо отказывают, либо предлагают ставку на 2–3 п.п. выше стандартной, ссылаясь на валютный риск. Рекомендация: дождитесь снижения курса и рассмотрите реструктуризацию в текущем банке.

Случай 2. Последние 3 года кредита. На финишной прямой в структуре ежемесячного платежа доминирует тело долга, а не проценты. При остатке 500 тыс. ₽ и 3 годах до конца ставка 22% даёт переплату 168 тыс. ₽; рефинансирование под 18,5% снизит её до 140 тыс. ₽ — экономия 28 тыс. ₽, которая полностью уйдёт на разовые расходы (оценка + страховка).

Случай 3. Малый остаток долга — до 1 млн ₽. Даже при разнице ставок 4–5 п.п. абсолютная экономия в рублях невелика, а разовые расходы фиксированы. При остатке 800 тыс. ₽ на 10 лет разница 22% → 18% даёт экономию 1 960 ₽/мес. Разовые расходы 30 тыс. ₽ окупаются за 15 месяцев — на грани осмысленности, особенно если через год-два ставки могут снизиться и рефинансирование станет ещё выгоднее.

Дополнительный стоп-фактор — штраф за досрочное погашение. Некоторые банки прописывают в кредитном договоре мораторий на досрочное погашение в первые 3–12 месяцев. Проверьте условия вашего договора до подачи заявки в новый банк, чтобы не платить штраф 1–2% от суммы досрочного погашения.

Шаг 1. Соберите цифры по текущему кредиту. Запросите в банке справку с актуальным остатком долга, процентной ставкой и датой окончания договора. Без этой справки новый банк не примет заявку.

Шаг 2. Рассчитайте экономию. Используйте формулу из главы 3 или ипотечный калькулятор на сайте Дом.РФ (дом.рф/ipoteka/kalkulyator). Сравните ежемесячный платёж по текущему кредиту с платежом по условиям целевого банка. Вычтите из разницы ежегодную разницу в страховании (обычно 8–12 тыс. ₽/год).

Шаг 3. Оцените разовые расходы. Сложите: оценку (6 тыс. ₽), страховку первого года (0,6% от остатка), комиссию банка (0–4% — проверьте тариф!), госпошлину (0–2 тыс. ₽). Если срок окупаемости превышает 12 месяцев — отложите решение, дождитесь снижения ставок или накопите на частично-досрочное погашение.

Шаг 4. Подайте заявки в 2–3 банка одновременно. Кредитные запросы в течение 30 дней учитываются как один, поэтому подача нескольких заявок не ухудшает кредитную историю. Сравнивайте не рекламную, а одобренную ставку — она может отличаться на 1–3 п.п. в зависимости от вашего ПДН.

Рефинансирование — это новый кредит, которым полностью гасится текущая ипотека. Новый банк перечисляет деньги в счёт остатка долга, а заёмщик продолжает платить по новому договору. Квартира переходит в залог нового банка, старый залог снимается.

Смысл операции — снизить ставку и переплату. В 2026 году при ключевой ставке 14% рыночная ипотека стоит 18–22%, поэтому окно возможностей открыто прежде всего для заёмщиков, бравших кредит на пике 2024–2025 годов под 22–28%.

Рефинансирование не уменьшает сам долг: сумма переносится из банка в банк. Выгода появляется, когда экономия на процентах перекрывает разовые расходы на оценку, страховку и комиссии.

В тарифах банка указана не одна ставка, а несколько: базовая, со страхованием, для зарплатных клиентов. Разница между ними достигает одного–двух процентных пунктов, и в расчёте нужно использовать ту, которую вы реально получите.

Скидка за страхование жизни обычно составляет 1 п.п., зарплатным клиентам добавляют ещё 0,4–0,5 п.п. Рекламная цифра в объявлении — минимальная ставка при выполнении всех условий, а одобренная зависит от долговой нагрузки и скоринга. Сравнивайте не рекламную, а одобренную ставку.

Часть банков берёт комиссию за снижение ставки — это разовый платёж, который возвращает банку выгоду от дисконта. Сбер не взимает комиссию, ВТБ берёт 0,5–2% от суммы кредита, Совкомбанк — 1–4%: чем ниже ставка, тем выше комиссия.

На кредите 5 млн ₽ комиссия 4% составляет 200 000 ₽. Эта сумма сопоставима с годовой экономией на платежах, поэтому её обязательно включают в расчёт окупаемости, а не смотрят только на ставку.

Если комиссия превышает 2% от суммы кредита, сравните предложение с банком без комиссии, даже если его ставка выше на 0,5–1 п.п. В некоторых случаях кредит без комиссии оказывается дешевле по совокупным затратам.

Платёж по новому кредиту считают по аннуитетной формуле: платёж = P × r / (1 − (1 + r)⁻ⁿ), где P — остаток долга, r — месячная ставка, n — число оставшихся месяцев. Месячную ставку получают делением годовой на двенадцать.

Пример: остаток 3,5 млн ₽ под 22% на 20 лет даёт платёж 64 720 ₽. После рефинансирования под 18,5% платёж снижается до 58 040 ₽, экономия — 6 680 ₽ в месяц. За весь срок разница переплат достигает 1 603 200 ₽.

Считать вручную не обязательно: ипотечные калькуляторы банков и Дом.РФ дают тот же результат. Важно подставлять остаток и ставку из справки текущего банка, а не приблизительные цифры.

Рефинансирование окупается при одновременном выполнении трёх условий: разница ставок от 2 п.п., остаток долга больше 1 млн ₽ и до конца кредита больше года. Если хотя бы одно условие не выполняется, расходы могут не перекрыться экономией.

При остатке 600 тыс. ₽ и разнице 3 п.п. экономия составит около 1 100 ₽ в месяц, а разовые расходы — 25 000–30 000 ₽: окупаемость растянется на 27 месяцев. При остатке 3 млн ₽ и разнице 22% → 18,5% экономия — 6 300 ₽ в месяц, и сделка окупается быстро.

На финишной прямой, когда до конца кредита остаётся год-два, почти весь платёж уходит в тело долга, и рефинансирование добавляет только расходы. В этом случае выгоднее просто досрочно погасить остаток.

Страховка влияет на расчёт двумя способами: создаёт расходы и определяет ставку. Жизнь страхуют по тарифу 0,3–1,5% от остатка долга в год, имущество — 0,1–0,3%, титул — 0,1–0,5%. При остатке 4 млн ₽ полис жизни стоит 12 000–60 000 ₽ в год.

При переходе в другой банк полисы оформляют заново, и тариф может оказаться выше прежнего. Разницу страховых платежей обязательно вычитают из экономии: иногда именно она превращает выгодную на бумаге сделку в убыточную.

Отказ от страхования жизни повышает ставку на 0,5–1,5 п.п. На длинном сроке надбавка к ставке обходится дороже полиса, на коротком — наоборот. Считайте оба варианта на горизонте оставшегося срока.

Оценку заказывают у компании, аккредитованной новым банком. Отчёт прежнего банка не принимается: нужна оценка на текущую дату. Стоимость — 3 000–8 000 ₽ в зависимости от региона и объекта, срок действия — около шести месяцев.

Оценщик выезжает на квартиру, фиксирует состояние и готовит отчёт за один–три рабочих дня. Заказывать оценку удобнее после предварительного одобрения, чтобы не платить впустую при отказе.

Если оценщик не аккредитован банком, отчёт отклонят, и оплату придётся повторить. Проверяйте список аккредитованных компаний заранее.

Регистрация нового залога в Росреестре при электронной подаче обходится в 0 ₽ госпошлины, при бумажной через МФЦ — в 2 000 ₽. Электронная форма также сокращает срок сделки и период временной надбавки к ставке.

Пока новый залог не зарегистрирован, кредит не обеспечен, и банк может начислять надбавку 0,5–1,5 п.п. Чем быстрее пройдёт регистрация, тем меньше переплата.

Многие банки проводят электронную регистрацию через свой сервис бесплатно. Уточните, поддерживает ли её выбранный банк и кто оплачивает сопровождение, до подписания договора.

Между выдачей нового кредита и полным погашением старого проходит два–пять дней. В этот период проценты начисляются по обоим договорам одновременно, и заёмщик платит за переход 5 000–15 000 ₽.

Чтобы не платить лишнее, согласуйте точную дату полного досрочного погашения со старым банком заранее — обычно требуется уведомление за 14 дней. Неточная дата приводит к «хвосту» из начисленных процентов.

Проверьте, нет ли в старом договоре штрафа за досрочное погашение в первые месяцы: некоторые банки прописывают мораторий на 3–12 месяцев. Штраф обычно составляет 1–2% от суммы досрочного погашения.

Частично-досрочное погашение — альтернатива рефинансированию без разовых расходов. В первые годы аннуитетного кредита большая часть платежа уходит на проценты, поэтому досрочный взнос 100 000–300 000 ₽ сокращает общую переплату на 200 000–600 000 ₽.

Досрочный платёж направляют либо на сокращение срока, либо на уменьшение платежа. Сокращение срока выгоднее по процентам. Этот вариант особенно уместен при остатке менее 1,5 млн ₽ и коротком сроке, где рефинансирование не окупается.

Если нет свободной суммы, но есть цель снизить платёж, сравнивайте рефинансирование с досрочным погашением: второе не требует оценки, страховки и перерегистрации залога.

Семейная ипотека под 6% — не рефинансирование, а отдельная программа, и она распространяется только на новостройки и строительство дома. Рефинансировать готовую квартиру семейной ипотекой нельзя.

Если семья подходит под условия программы, покупка новостройки с семейной ипотекой может оказаться выгоднее рефинансирования рыночного кредита. При остатке 5 млн ₽ и сроке 20 лет разница платежей между 18,5% и 6% достигает 44 700 ₽ в месяц.

Право на семейную ипотеку зависит от возраста ребёнка и лимитов суммы: 12 млн ₽ для столичных регионов и 6 млн ₽ для остальных. Перед решением проверьте, подходите ли вы под критерии программы.

С 1 октября 2026 года меняются правила семейной ипотеки: программа будет доступна только при наличии ребёнка до 6 лет на момент подачи заявки. Ранее основанием был сам факт рождения ребёнка после определённой даты.

Изменение затрагивает семьи, где ребёнок уже старше шести лет, но ранее право сохранялось. Для них важна дата подачи: заявка до октября фиксирует прежние условия.

Если семья планирует использовать семейную ипотеку как альтернативу рефинансированию, стоит заранее проверить соответствие новым критериям и собрать документы. Окончательные требования уточняйте в банке и у оператора программы.

Ипотечные каникулы — это отсрочка платежей на срок до шести месяцев по 353-ФЗ. Они нужны, когда цель — временно снизить нагрузку, а не уменьшить переплату. Каникулы не меняют ставку и не уменьшают долг.

Условия предоставления: кредит в пределах установленного лимита, предмет ипотеки — единственное жильё, а жизненные обстоятельства заёмщика попали в перечень оснований. В период каникул проценты продолжают начисляться.

Если задача — снизить переплату, каникулы не подходят: они лишь отодвигают платежи. Если доход временно упал, сначала обсуждают каникулы или реструктуризацию, и только при восстановлении дохода возвращаются к идее рефинансирования.

Валютную ипотеку рефинансировать в рублёвый кредит на рыночных условиях практически невозможно. Банки либо отказывают, либо предлагают ставку на 2–3 п.п. выше стандартной из-за валютного риска.

Причина в том, что обязательство номинировано в иностранной валюте, а доход заёмщика, как правило, рублёвый. Пересчёт долга и оценка залога создают дополнительные риски для кредитора.

Для таких кредитов чаще рассматривают реструктуризацию в текущем банке или ждут изменения курса. Рефинансирование в новый банк — редкий и дорогой сценарий, доступный единичным заёмщикам.

Банки по-разному относятся к просрочкам. Сбер и ВТБ отказывают при наличии текущей просрочки, Совкомбанк допускает рефинансирование с просрочками до 30 дней, но ставка будет на 1–2 п.п. выше базовой.

Если просрочка закрыта, шансы повышаются, но банк смотрит на историю за последние месяцы. Аккуратные платежи в течение двух–трёх месяцев после погашения задолженности заметно улучшают картину.

Подавать заявку с непогашенной просрочкой обычно бессмысленно: скоринг отклонит её автоматически. Сначала закройте долг, затем подавайте заявки.

Показатель долговой нагрузки (ПДН) — отношение платежей по всем кредитам к доходу. Чем выше ПДН, тем выше одобренная ставка: разброс между лучшей и худшей категорией достигает нескольких процентных пунктов.

Рекламная ставка действует только для заёмщиков с низкой нагрузкой и полным пакетом условий. Одобренная ставка формируется после скоринга и может отличаться на 1–3 п.п. Снизить ПДН помогает закрытие мелких кредитов и карт до подачи заявки.

Три банка различаются не только ставкой, но и комиссиями и минимальным остатком. Сводка параметров помогает выбрать без лишних визитов.

Банк с самой низкой ставкой не всегда выгоднее: высокая комиссия за снижение ставки может перекрыть экономию. Сравнивайте совокупные затраты за весь срок, а не только процент.

Для заявки нужны паспорт, документы о доходе, кредитный договор по текущей ипотеке, график платежей и справка об остатке долга с реквизитами для погашения. Без справки об остатке новый банк не рассчитает точную сумму.

К этому добавляют правоустанавливающие документы на квартиру и выписку из ЕГРН, а после одобрения — отчёт об оценке. При сумме кредита до 15 млн ₽ часть банков ограничивается двумя документами.

Справки имеют срок действия, поэтому собирайте пакет непосредственно перед подачей. Просроченный документ означает новый визит и сдвиг сделки.

Частая ошибка — ориентироваться на рекламную ставку вместо одобренной. Разница между ними достигает 1–3 п.п., и расчёт окупаемости на рекламной цифре вводит в заблуждение.

Вторая ошибка — не учитывать комиссию за снижение ставки: при 4% от суммы кредита она съедает всю экономию первого года. Третья — подавать заявки во все банки подряд, ухудшая скоринг.

Ещё одна ошибка — не проверить штраф за досрочное погашение в старом договоре и не согласовать дату закрытия за 14 дней. Спокойный подход: сначала справка и расчёт, затем две–три заявки, затем сравнение итоговых условий.