Рыночная ипотека возвращается: выдачи выросли почти вдвое, застройщики включаются в конкуренцию

По данным «Домклик», выдачи рыночной ипотеки в августе 2026 года достигли 104,8 млрд рублей: минус 2,4% к июлю, но плюс 99,6% к августу 2025 года. Доля рыночных программ в общем объёме выдач составила около 39%, прибавив за год 19,7 процентного пункта. По оценке ВТБ, по числу сделок рыночная ипотека заняла 59% против 29% в январе. Рост идёт на фоне последовательного снижения ключевой ставки: ставки крупнейших банков опустились с 22–24% в начале года до 14–16% к сентябрю.

Выдачи на новостройки по рыночным ставкам составили 20,2 млрд рублей: плюс 10,4% к июлю и плюс 260,7% к августу 2025 года. Год назад покупка первички без льготной программы была редкостью, сейчас сегмент растёт быстрее остальных. Общий объём выдач на первичном рынке, включая льготные программы, достиг 140,5 млрд рублей, а доля новостроек в структуре выдач Сбера — 52,3%. Застройщики отвечают на сокращение льготного сегмента субсидированием ставок, рассрочками и программами trade-in.

Рыночная ипотека занимает более половины выдач в Саратовской области (52,7%) и Ленинградской области (52,1%); в Москве её доля равна 49,5%. На Севере и Дальнем Востоке выделяются Магаданская область с 57%, Мурманская с 44,8% и Архангельская с 41,4%. Причина в относительно невысокой стоимости жилья: кредит получается меньше, и переплата по рыночной ставке оказывается сопоставимой с дополнительными расходами при оформлении льготной программы.

Рыночная ипотека предпочтительнее при небольшой сумме кредита до 2–3 млн рублей, при покупке в регионе с невысокими ценами, при квартире с субсидией застройщика и когда заёмщик не подходит под условия льготных программ. Для кредита 2,8 млн рублей на 20 лет платёж под 6% составит 20 065 рублей, под 14% — 34 856 рублей: разница ощутимая, зато рыночный договор снимает ограничения по типу объекта, региону и обязательной регистрации проживания. Решение принимается после расчёта полной стоимости кредита по правилам закона № 353-ФЗ.

Рыночная ипотека — это кредит на жильё без государственной субсидии. Ставка формируется из ключевой ставки Банка России, маржи банка и оценки конкретного заёмщика, поэтому она выше льготной и меняется вслед за денежно-кредитной политикой.

В августе 2026 года на рыночные программы пришлось 104,8 млрд рублей выдач — почти вдвое больше, чем годом ранее. Доля рыночной ипотеки в общем объёме приблизилась к 40%, а по числу сделок, по оценке ВТБ, достигла 59%.

Ключевое отличие от льготных программ — свобода выбора: рыночный кредит можно взять на вторичное жильё, в любом регионе, без привязки к возрасту детей или работодателю. Плата за эту свободу — более высокая ставка.

В аналитике выдач используют несколько показателей, и они отвечают на разные вопросы. Объём в рублях показывает, сколько денег выдали банки; число сделок — сколько договоров заключили; доля — как сегмент соотносится с остальным рынком.

Доля в рублях и по сделкам расходится, потому что средний чек льготных кредитов выше рыночных, а база расчёта у банков разная. Рост в рублях частично объясняется ценами на жильё, поэтому сравнивать сегменты корректно с оговоркой о базе.

Рост выдач объясняется механикой рынка. Ключевая ставка Банка России снижалась в течение 2026 года, и ставки крупнейших банков по рыночной ипотеке опустились с 22–24% в начале года до 14–16% к сентябрю.

Одновременно сократился охват льготных программ: часть заёмщиков, которые не подходят под условия семейной или IT-ипотеки, обратились к рыночным ставкам. Это увеличило число сделок по рыночным программам.

Третий фактор — поведение застройщиков. На фоне сокращения льготного сегмента девелоперы вернулись к субсидированию ставок, рассрочкам и trade-in, чтобы поддержать спрос. Эти инструменты снижают эффективную ставку для покупателя.

Сегмент новостроек по рыночным ставкам — самый динамичный: в августе 2026 года выдано 20,2 млрд рублей, что на 10,4% больше июля и на 260,7% больше августа 2025 года. Год назад покупка первички без льготной программы была редкостью.

Рост обеспечен тремя факторами: снижением рыночных ставок, сокращением охвата льготных программ и возвращением застройщиков к конкурентным предложениям. Общий объём выдач на первичном рынке, включая льготные программы, достиг 140,5 млрд рублей.

Доля новостроек в структуре выдач Сбера выросла до 52,3%. Это показывает, что первичный рынок остаётся основным, но внутри него меняется соотношение льготных и рыночных сделок.

Субсидирование ставки застройщиком работает так: девелопер договаривается с банком-партнёром и компенсирует часть процента. Для покупателя эффективная ставка снижается на 3–6 п.п. — например, с 14% до 8–10% на период субсидирования.

Период субсидирования обычно составляет 3–5 лет. По его окончании ставка возвращается к рыночной, поэтому важно понимать, каким будет платёж после завершения периода.

Субсидия не делает кредит льготным в смысле господдержки: это договорённость застройщика и банка. Условия и срок субсидирования фиксируются в договоре, и их нужно сопоставлять с полной стоимостью кредита.

Рассрочка от застройщика устроена иначе: покупатель вносит 30–50% стоимости квартиры сразу, а остаток выплачивает застройщику равными платежами в течение одного–трёх лет без процентов.

Такая схема снижает сумму кредита или позволяет обойтись без него на первом этапе. После завершения рассрочки остаток можно оформить в ипотеку — к тому моменту условия могут измениться.

Рассрочка — это обязательство перед застройщиком, а не банковский кредит. При нарушении графика возможны санкции по договору, поэтому график платежей нужно соотносить с доходом.

Trade-in — зачёт старой квартиры в счёт стоимости новой. Покупатель передаёт своё жильё застройщику, а его стоимость идёт в оплату новостройки, уменьшая сумму кредита и переплату.

Застройщик берёт на себя продажу старого жилья, что экономит время покупателя и снижает риск двойной сделки. Взамен цена зачёта обычно ниже рыночной.

Этот инструмент удобен, когда нужно быстро переехать и нет времени продавать квартиру самостоятельно. Условия зачёта и оценку стоимости фиксируют в договоре, поэтому их сравнивают с альтернативой — самостоятельной продажей.

Региональные различия в доле рыночной ипотеки объясняются стоимостью жилья. Чем дешевле квартиры, тем меньше кредит и тем сопоставимее переплата по рыночной ставке с расходами на льготную программу.

В северных и дальневосточных регионах рыночная ипотека занимает заметную долю, потому что при невысоких ценах абсолютная переплата невелика. В Москве доля близка к половине, хотя цены выше: сказывается больший объём сделок и разнообразие программ.

Рыночная и льготная программы различаются не только ставкой, но и набором ограничений.

Льготная программа выигрывает по ставке, но доступна не всем и ограничивает выбор жилья. Рыночная дороже, зато снимает ограничения по объекту, региону и категории заёмщика. Решение принимают после расчёта полной стоимости кредита по обоим вариантам.

Семейная ипотека остаётся главным драйвером льготного сегмента: в августе 2026 года её объём составил 137,2 млрд рублей, плюс 17,4% к июлю, а доля превысила половину всех ипотечных выдач.

Все льготные программы вместе дали 163,9 млрд рублей, но их доля сократилась на 19,7 п.п. за год и составила около 61%. Снижение на 23,2% год к году показывает, что льготный сегмент постепенно уступает место рыночному.

Наибольшая доля семейной ипотеки — в Астраханской области (73,4%), Ростовской области (68,6%), Калининградской области (63,2%) и Ставропольском крае (62%). Это регионы, где программа особенно востребована.

К 1 октября 2026 года обсуждается корректировка условий семейной ипотеки. Публично называются две возможные поправки: ограничение льготного периода пятнадцатью годами и требование проживания в купленном жилье в течение 271 дня.

Сейчас ставка 6% действует весь срок кредита до 30 лет. Если льготный период ограничат, после пятнадцати лет ставка может стать рыночной, что изменит расчёт платежа на второй половине срока.

Изменения пока не приняты окончательно. Для заёмщика это означает, что условия программы нужно уточнять на дату подачи заявки, а расчёт делать по действующей редакции правил, а не по анонсам.

Ключевая ставка Банка России — ориентир стоимости денег в экономике. Банки прибавляют к ней маржу и получают ставку по рыночной ипотеке: чем выше ключевая, тем дороже кредит для заёмщика.

В 2026 году ключевая ставка снижалась, и это отразилось на рыночных ставках: у крупнейших банков они опустились с 22–24% в начале года до 14–16% к сентябрю. Снижение ключевой ставки уменьшает и стоимость фондирования для банков.

Механика важнее конкретных цифр: ставка по рыночной ипотеке следует за ключевой с задержкой и зависит от маржи банка. Льготные программы субсидируются государством и меньше зависят от ключевой ставки.

Ставки банков по рыночной ипотеке в 2026 году менялись вслед за денежно-кредитной политикой. В начале года крупнейшие банки предлагали 22–24% годовых, к сентябрю диапазон опустился до 14–16%.

Внутри диапазона ставка зависит от профиля заёмщика: уровня дохода, показателя долговой нагрузки, наличия страхования и зарплатного проекта. Разброс между предложениями на одну и ту же сумму бывает в несколько процентных пунктов.

Сравнивать банки корректно по полной стоимости кредита, а не по рекламной ставке. Банк рассчитывает ПСК по статье 6 закона № 353-ФЗ и указывает её в индивидуальных условиях договора.

Полная стоимость кредита (ПСК) включает процентную ставку, комиссии и обязательные платежи, поэтому она точнее отражает цену кредита, чем рекламная ставка. Банк рассчитывает ПСК по статье 6 закона № 353-ФЗ и показывает её в индивидуальных условиях.

При сравнении программ важно смотреть ПСК, а не только процент: банк с более низкой ставкой может требовать дорогую страховку, и итоговая цена окажется выше. ПСК сводит эти различия в одну цифру.

Заёмщику полезно сравнить ПСК минимум трёх банков на одну сумму и срок, а также оценить сценарий с досрочным погашением. Расчёт ПСК — часть решения о выборе программы.

Закон требует страховать только предмет залога — саму квартиру. Страхование жизни заёмщика не обязательно, но договор часто предусматривает надбавку к ставке при отказе от полиса.

Размер надбавки указывается в индивидуальных условиях и бывает ощутимым: на крупном остатке долга один процентный пункт превращается в десятки тысяч рублей в год. Часть банков принимает полис сторонней компании, часть — только из своего списка.

Перед подписанием сравнивают стоимость полиса с годовой надбавкой к ставке и выбирают меньшую величину. Иногда выгоднее оставить страхование, иногда — отказаться и платить по повышенной ставке.

Рефинансирование — это сценарий для тех, кто взял рыночный кредит по высокой ставке и рассчитывает со временем перейти на более дешёвый. Новый банк гасит старый кредит, заёмщик продолжает платить по новому графику.

Выгода появляется, когда разница ставок перекрывает разовые расходы: оценку, страховку и переоформление залога. При небольшой разнице ставок и коротком остатке срока сделка может не окупиться.

Здесь важна осторожность с ожиданиями: снижение ставок не гарантировано, и переплата по рыночному кредиту за первый год может оказаться выше будущей экономии. Расчёт делают на текущих условиях, а не на предположениях.

При рыночной ставке 14% досрочное погашение заметно сокращает переплату. В первые годы аннуитетного кредита большая часть платежа уходит на проценты, поэтому досрочные взносы уменьшают именно процентную нагрузку.

Досрочный платёж направляют либо на сокращение срока, либо на уменьшение платежа. Сокращение срока выгоднее по процентам: кредит закрывается раньше, и банк начисляет меньше процентов.

Право на досрочное погашение закреплено 353-ФЗ. Даже небольшие регулярные досрочки при высокой ставке дают ощутимый результат, поэтому этот инструмент стоит учитывать при выборе рыночной программы.

Первоначальный взнос уменьшает сумму кредита и, значит, переплату. При цене квартиры 3,5 млн рублей и взносе 20% кредит составит 2,8 млн рублей — именно на такую сумму рассчитывают платёж.

Для кредита 2,8 млн рублей на 20 лет платёж под 6% составит 20 065 рублей, под 14% — 34 856 рублей. Разница почти 15 000 рублей в месяц показывает, как ставка и сумма вместе определяют нагрузку.

Банки устанавливают минимальный размер взноса, обычно от 20%. Часть программ требует большего взноса, а при использовании субсидии застройщика условия могут отличаться. Взнос подтверждают документами.

Рыночная ипотека работает и на вторичном рынке, и на новостройках, но условия различаются. На первичке застройщик может субсидировать ставку, предлагать рассрочку или trade-in, а на вторичке таких инструментов нет.

Льготные программы в основном распространяются на новостройки, поэтому вторичный рынок чаще обслуживается рыночными кредитами. Это одна из причин, по которой доля рыночной ипотеки растёт.

При выборе между вторичкой и новостройкой учитывают не только ставку, но и субсидии, срок сдачи дома и расходы на ремонт. Полную стоимость кредита считают по каждому варианту отдельно.

Льготные программы ограничены по категории заёмщика, типу жилья и региону. Семейная ипотека требует ребёнка до 6 лет, двоих несовершеннолетних детей или ребёнка-инвалида. IT-ипотека — занятости в аккредитованной компании.

Дальневосточная и арктическая программы привязаны к региону. Семейная ипотека распространяется в основном на новостройки и строительство дома, а не на готовое жильё.

Если ни одно условие не выполняется, рыночная ипотека остаётся единственным вариантом. Это и объясняет, почему при сокращении охвата льготных программ растёт доля рыночных выдач.

При выборе рыночной программы важно избегать типичных ошибок. Первая — ориентироваться на рекламную ставку, а не на полную стоимость кредита: разница может быть заметной.

Вторая — не учитывать, что субсидия застройщика действует ограниченный срок, а после его окончания платёж вырастет. Третья — принимать решение в расчёте на снижение ставок в будущем: это предположение, а не гарантия.

Ещё одна ошибка — не сравнить несколько банков на одну сумму и срок. Разброс предложений значителен, и один и тот же кредит в разных банках обходится по-разному. Сравнение — самая простая часть работы.

Платёж по ипотеке считают по аннуитетной формуле, а проще — через ипотечный калькулятор. Для расчёта нужны сумма кредита, ставка и срок; страховка и комиссии в базовый платёж не входят.

Пример: кредит 2,8 млн рублей на 20 лет под 6% даёт платёж 20 065 рублей, под 14% — 34 856 рублей. Эти цифры показывают, как ставка меняет нагрузку при одинаковой сумме и сроке.

Считать удобнее в двух вариантах: по льготной и по рыночной ставке. Если льгота недоступна, ориентируются на рыночный расчёт, а затем сравнивают полную стоимость кредита в нескольких банках.