Издание
Как мы считаем ипотеку: методика и формулы
Калькулятор Нупд рассчитывает ежемесячный платёж по ипотеке строго от суммы кредита — стоимости покупаемой недвижимости за вычетом первоначального взноса, — по стандартной формуле аннуитета. Расчёт полностью воспроизводим из четырёх параметров: цены жилья, взноса, процентной ставки и срока. Страница подробно разъясняет математическую модель выплат, структуру погашения основного долга и процентов, а также сопутствующие расходы, которые не входят в базовый аннуитет, но влияют на полную стоимость кредита (ПСК).
Как читать материал
Методология Нупд прозрачна и опирается на стандартную финансовую математику кредитования. Ежемесячный платёж вычисляется по формуле аннуитета: размер кредита умножается на коэффициент аннуитета, который зависит от месячной процентной ставки (годовая ставка, разделённая на 12) и общего количества месяцев. В первые годы обслуживания ипотеки основная часть ежемесячного взноса направляется на погашение процентов банку, а тело долга уменьшается медленно. По мере сокращения основного долга доля процентов в ежемесячном платеже снижается, а сумма погашения основного долга возрастает. Обратите внимание, что калькулятор вычисляет чистый платёж по телу кредита. В реальной сделке заёмщик также несёт обязательные расходы на оценку недвижимости, страхование залога и жизни, а также регистрационные пошлины, регулируемые Федеральным законом № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» и нормами Банка России.
353-ФЗ: потребительский кредит
Федеральный закон № 353-ФЗ «О потребительском кредите (займе)» задаёт формулу аннуитетного платежа и требования к полной стоимости кредита. Все расчёты ежемесячного платежа и переплаты на Нупд воспроизводят формулу из приложения к закону и сверяются с калькулятором на главной странице.
102-ФЗ: ипотека (залог недвижимости)
Федеральный закон № 102-ФЗ «Об ипотеке (залоге недвижимости)» определяет обязательное страхование заложенного имущества и порядок обращения взыскания. Требования к страхованию залога в материалах Нупд опираются на статью 31 закона.
Указание Банка России № 3733-У о ПСК
Указание Банка России № 3733-У устанавливает порядок расчёта полной стоимости кредита. ПСК в примерах Нупд приводится справочно и округляется до целых процентов.
Методика
Расчёт платежа выполняется по формуле: P = S * (i * (1 + i)^n) / ((1 + i)^n - 1), где S — сумма кредита (цена недвижимости минус первоначальный взнос), i — процентная ставка за месяц, n — общее количество месяцев кредитования.
Как интерпретировать
Методология калькулятора обеспечивает точный математический расчёт кредитного графика. Банки могут применять округление копеек в графиках выплат и включать дополнительные страховые тарифы в индивидуальный расчёт ПСК.
Важно
Нупд не предоставляет кредиты, не является кредитным брокером и не навязывает финансовые услуги. Все расчёты являются справочными и не заменяют официальный кредитный договор с банком.
Частые вопросы
Почему расчёт ведётся по аннуитетной схеме?
Аннуитетная схема предполагает равные ежемесячные платежи на протяжении всего срока кредита. В первой половине срока большую часть платежа составляют проценты, а во второй — погашение основного долга.
Как первоначальный взнос снижает переплату?
Первоначальный взнос напрямую уменьшает сумму основного долга. Соответственно, банк начисляет проценты на меньший остаток, что снижает как ежемесячный платёж, так и итоговую сумму переплаты.
Имя является редакционным псевдонимом проекта «Нупд». Материал подготовлен редакцией на основе указанных источников и описанной методологии.