Расходы на сделку по ипотеке: что платит покупатель

Покупатель квартиры в ипотеку несёт три обязательных расхода, без которых сделка не состоится. Госпошлина за регистрацию по сделке с ипотекой при личной подаче — 4 000 ₽ за регистрацию права и 1 000 ₽ за регистрацию ипотеки (ставки повышены с 2025 года); при электронной регистрации через банк — 0 ₽ (банк берёт 9 000–11 000 ₽ за сервис). Независимая оценка квартиры для банка — 3 500–12 000 ₽ в зависимости от региона: Москва и Санкт-Петербург — 6 000–12 000 ₽, регионы — 3 500–7 000 ₽, новостройки по ДДУ — часто 0 ₽. Страхование залога по ФЗ-102 «Об ипотеке» — обязательный полис на конструктив (стены, перекрытия, инженерные сети), стоимость 0,15–0,4% от остатка кредита в год, для кредита 5 млн ₽ в первый год это 7 500–20 000 ₽. Эти три статьи оплачиваются покупателем из собственных средств сверх первоначального взноса, до выдачи кредита. Включить их в тело кредита почти невозможно, потому что они предшествуют выдаче. Нижняя граница обязательных расходов на 2026 год — около 13 500–37 000 ₽ на вторичном рынке.

Госпошлину за регистрацию формально может оплатить любая сторона по договорённости, на практике платит покупатель. Оценку квартиры всегда оплачивает покупатель-заёмщик, потому что это требование банка к заёмщику. Страхование залога — также всегда покупатель: полис оформляется на заложенную банку квартиру, и продавец не участвует в страховании чужого кредита. Страхование жизни и страхование титула — покупатель, оба полиса добровольные, но отказ от страхования жизни повышает ставку на 0,5–1 п.п. Нотариальные расходы распределяются по договорённости или по закону: при продаже доли несовершеннолетнего — за счёт продавца, при простой сделке между физлицами — за счёт покупателя (5 000–15 000 ₽). Риелтор — может платить продавец (тогда для покупателя услуга бесплатна) или покупатель. Банковская ячейка или аккредитив — обычно покупатель, 3 000–15 000 ₽ в зависимости от банка. При переговорах о цене квартиры учитывайте не только взнос и ежемесячный платёж, но и сопутствующие расходы, которые ложатся на покупателя.

Сценарий 1: новостройка по ДДУ. Обязательные расходы минимальны — госпошлина за регистрацию ДДУ 700 ₽, страхование залога 7 500–20 000 ₽, оценка 0 ₽ (банк принимает стоимость по ДДУ). Итого минимум: 8 200–20 700 ₽. Сценарий 2: вторичка без обременений. Госпошлина при личной подаче 5 000 ₽ (4 000 за право + 1 000 за ипотеку), оценка 6 000–12 000 ₽, страхование залога 7 500–20 000 ₽. Итого минимум: 18 500–37 000 ₽. Сценарий 3: вторичка, доля несовершеннолетнего. Плюс обязательный нотариальный договор 7 000–15 000 ₽, согласие органов опеки (бесплатно, но согласование занимает 10–30 дней). Итого минимум: 25 500–52 000 ₽. Сценарий 4: вторичка с маткапиталом. Плюс выделение долей детям через нотариуса 5 000–10 000 ₽, согласование ПФР (бесплатно, 7–14 дней). Итого минимум: 23 500–47 000 ₽. Разброс между сценариями на обязательных расходах — от 8 200 до 52 000 ₽. Добавьте добровольные (страхование жизни 15 000–50 000 ₽, риелтор 0–180 000 ₽) — и диапазон итоговых расходов составит 25 000–300 000 ₽.

Пять легальных способов снизить расходы, не теряя одобрения банка и Росреестра. Способ 1: электронная регистрация через банк. При электронной подаче документов в Росреестр госпошлина не взимается — для физических и юридических лиц; экономия на пошлинах до 5 000 ₽, банк берёт 9 000–11 000 ₽ за сервис. Способ 2: выбор оценочной компании. Не берите первого попавшегося оценщика из списка банка, сравните 3–4 аккредитованных — разброс цен до 50%, экономия до 6 000 ₽. Способ 3: страхование залога у партнёра банка. Банки дают скидку 10–20% на полис у аккредитованных партнёров, на полисе 7 500 ₽ экономия 750–1 500 ₽. Полис можно менять ежегодно: первый год — у партнёра банка, со второго — сравнивайте рыночные тарифы. Способ 4: отказ от страхования жизни при коротком сроке кредита. На коротких сроках (5–10 лет) экономия на страховке 15 000–30 000 ₽ в год перевешивает разницу в ставке 0,5–1 п.п. На длинных сроках (20–30 лет) страховка выгоднее. Способ 5: переговоры с продавцом о риелторе. Если риелтор работает на продавца, его услуга для покупателя бесплатна. Экономия до 90 000 ₽.

Пять ошибок, которые увеличивают итоговую сумму и сроки регистрации. Ошибка 1: заказать оценку в неаккредитованной компании. Банк отклонит отчёт, придётся заказывать заново — потеря 3 500–12 000 ₽ и 5–7 дней. Ошибка 2: забыть про страхование залога. Без полиса банк не выдаст кредит; если выяснится в день сделки, сделка переносится на 1–2 дня, за которые могут измениться условия (например, ставка по ипотеке). Ошибка 3: подать документы в Росреестр лично без записи. Очередь в МФЦ — 1–3 часа в Москве. Запись через Госуслуги или МФЦ-онлайн экономит время, электронная регистрация — ещё быстрее. Ошибка 4: не проверить обременения на квартире до сделки. Если на квартире есть арест, залог или запрет на рег.действия, Росреестр приостановит регистрацию на срок до 3 месяцев. Продавец обязан снять обременения до сделки. Ошибка 5: подписать кредитный договор без чтения. В договоре могут быть скрытые комиссии за обслуживание счёта, SMS-уведомления, досрочное погашение — суммы небольшие (500–2 000 ₽ в год), но за 20 лет набегает 10 000–40 000 ₽.

Чек-лист до сделки: 1) заказать оценку у аккредитованного банком оценщика (3 500–12 000 ₽); 2) оформить страхование залога у партнёра банка (7 500–20 000 ₽ в первый год); 3) оплатить госпошлину или подключить электронную регистрацию через банк (0 ₽ или 5 000 ₽); 4) при необходимости оформить нотариальный договор (5 000–15 000 ₽); 5) при необходимости оформить страхование жизни (15 000–50 000 ₽ в первый год); 6) при необходимости оплатить услуги риелтора (0–180 000 ₽); 7) согласовать с банком включение части расходов в сумму кредита, если нужно. Итоговая таблица для сделки 6 млн ₽ на вторичке в Москве в 2026 году: госпошлина 0 ₽ (электронная) или 5 000 ₽; оценка 6 000–12 000 ₽; страхование залога 7 500–20 000 ₽; нотариус при доле ребёнка 7 000–15 000 ₽; страхование жизни 15 000–50 000 ₽; риелтор 0–180 000 ₽. Итого минимум обязательно: 13 500–34 000 ₽. Итого максимум со страхованием жизни и риелтором: 100 000–300 000 ₽. Эти суммы не входят в тело кредита и оплачиваются отдельно.

Госпошлина за регистрацию права собственности и ипотеки — обязательный платёж в пользу Росреестра. При личной подаче через МФЦ покупатель платит 4 000 ₽ за регистрацию права и 1 000 ₽ за регистрацию ипотеки, итого 5 000 ₽. При электронной подаче пошлина для физических лиц не взимается, но банк берёт за сопровождение 9 000–11 000 ₽.

Ставка зависит от объекта и способа подачи.

Платёж вносится по реквизитам через банк или в отделении, квитанция прикладывается к пакету документов. Если регистрацию приостановят, пошлина не возвращается, а повторная подача при личной форме потребует новой оплаты.

Оценку заказывает покупатель-заёмщик: банк принимает в залог только объект с отчётом аккредитованного оценщика. Стоимость отчёта в Москве и Санкт-Петербурге — 6 000–12 000 ₽, в регионах — 3 500–7 000 ₽. Для новостройки по ДДУ банк обычно берёт цену из договора, и оценка не требуется.

На цену влияют площадь, тип дома, удалённость от центра, срочность и объём отчёта. Оценщик выезжает на объект, фиксирует состояние и фотографирует, затем готовит отчёт за один–три рабочих дня. Отчёт действует ограниченный срок: если сделка затянулась, оценку приходится обновлять.

Частая причина отказа — оценщик не аккредитован конкретным банком. Проверяйте список до заказа: замена исполнителя означает повторную оплату и потерю нескольких дней. Отчёт, подготовленный для одного банка, другой банк может не принять.

Страхование залога обязательно по 102-ФЗ «Об ипотеке»: без полиса банк не выдаст кредит. Полис покрывает конструктив — стены, перекрытия, инженерные сети — и защищает банк от потери залога. Тариф — 0,15–0,4% от остатка долга в год: для кредита 5 млн ₽ это 7 500–20 000 ₽ в первый год.

Сумма страховки привязана к остатку долга, поэтому платёж снижается вместе с кредитом. Полис оформляется на год и продлевается ежегодно. Банк требует подтвердить продление, иначе повышает ставку или требует досрочного погашения.

Сравнивайте тарифы: разброс между страховыми достигает двукратного. У партнёра банка действует скидка 10–20%, но он не всегда дешевле рыночных предложений. Полис можно менять ежегодно, поэтому первый год удобно оформить у партнёра, а далее сравнивать тарифы заново.

Страхование жизни и страхование титула — добровольные, но влияют на ставку. Отказ от страхования жизни повышает ставку на 0,5–1 п.п. Стоимость полиса жизни — 15 000–50 000 ₽ в первый год и зависит от возраста, здоровья и суммы кредита. Титульное страхование защищает от потери права собственности при оспаривании сделки, наследственных спорах или недееспособности продавца.

Что обязательно, а что добровольно — видно из таблицы.

На коротких сроках (5–10 лет) экономия на полисе жизни перевешивает разницу в ставке, на длинных (20–30 лет) — наоборот: за двадцать лет надбавка к ставке обходится дороже полиса. Титульное страхование имеет смысл в сделках со сложной историей: приватизация, наследство, несколько собственников.

Нотариус обязателен в трёх случаях: продажа доли в праве, сделка с имуществом несовершеннолетнего или ограниченно дееспособного, а также оформление общей долевой собственности супругов. В простой сделке между физическими лицами нотариус не требуется, но стороны могут обратиться добровольно.

Стоимость удостоверения договора — 5 000–15 000 ₽ в зависимости от суммы сделки и региона; при продаже доли несовершеннолетнего — 7 000–15 000 ₽. Тариф состоит из федеральной части по НК РФ и региональной. При выделении долей детям по маткапиталу нотариальное соглашение стоит 5 000–10 000 ₽.

Нотариус проверяет дееспособность сторон и законность сделки, что снижает риск её оспаривания. Расходы обычно несёт сторона, по чьей инициативе возникла обязательная форма, но по договорённости их можно перераспределить между покупателем и продавцом.

Услуги риелтора — самая крупная добровольная статья: типовое вознаграждение 1–3% от стоимости объекта, для квартиры за 6 млн ₽ это 60 000–180 000 ₽. В новостройках агентства часто получают комиссию от застройщика, и для покупателя услуга оказывается бесплатной.

Форматы оплаты различаются: фиксированная сумма, процент от цены, почасовая или только за результат. Уточняйте, что входит: подбор объектов, проверка юридической чистоты, сопровождение сделки, расчёты, регистрация. Часть услуг можно не брать — например, поиск вести самостоятельно, а взять только юридическое сопровождение.

Если риелтор представляет продавца, его вознаграждение уже заложено в цену или платит продавец. Перед подписанием договора фиксируйте перечень услуг, размер вознаграждения и условия возврата, если сделка не состоится.

Расчёты между покупателем и продавцом оформляются через банковскую ячейку, аккредитив или эскроу. Ячейка стоит 3 000–15 000 ₽ за аренду и зависит от суммы и срока; деньги продавец получает после регистрации перехода права. Аккредитив дороже в оформлении, но надёжнее: банк раскрывает его только при выполнении оговорённых условий.

С 2019 года расчёты по договорам долевого участия идут только через счёт эскроу. Для покупателя это защита: застройщик получает деньги после ввода дома. Открытие эскроу для покупателя обычно бесплатно, расходы несёт застройщик.

Выбирая способ расчёта, оценивайте и стоимость, и защиту. Ячейка дешевле, но менее гибкая; аккредитив и эскроу дороже, но снижают риск потери денег при срыве сделки или спорах о праве.

Электронная регистрация — подача документов в Росреестр в цифровом виде, чаще всего через банк. Госпошлина при электронной подаче для физических лиц не взимается, но банк берёт за сервис 9 000–11 000 ₽. Сравнивайте со сметой личной подачи: там пошлина 5 000 ₽ плюс время на визит в МФЦ.

Плюсы: не нужно идти в МФЦ, документы уходят напрямую в Росреестр, срок регистрации короче. Минусы: не все продавцы готовы к электронной подписи, а сделки с долями, опекой и нотариальной формой чаще оформляют традиционно.

Если продавец старшего возраста и без электронной подписи, сервис может не подойти. Уточните у банка, входит ли сопровождение в стоимость кредита и кто оплачивает сервис — покупатель или банк.

На новостройке обязательные расходы минимальны: госпошлина за регистрацию ДДУ 700 ₽, при ипотеке добавляется 1 000 ₽ за залог, оценка не требуется — банк берёт стоимость из договора. Страхование залога действует с момента оформления собственности.

Дополнительно возможны услуги застройщика за бронирование, изменение договора или уступку, а также расходы на приёмку квартиры и приёмку с отделкой. Расчёты идут через эскроу, что для покупателя обычно бесплатно.

Итого обязательный минимум на новостройке — около 8 200–20 700 ₽, что ниже вторичного рынка. Разница возникает из-за отсутствия оценки и меньшей пошлины, а основные траты переносятся на этап приёмки и ремонта.

На вторичном рынке обязательный набор шире: пошлина 5 000 ₽ при личной подаче, оценка 6 000–12 000 ₽ в столицах и 3 500–7 000 ₽ в регионах, страхование залога 7 500–20 000 ₽. Итого минимум — 18 500–37 000 ₽.

К этому добавляются проверка юридической чистоты, запрос выписок ЕГРН, справок о зарегистрированных лицах и долгах. Часть проверок банк делает сам, часть заказывает покупатель. Если на квартире есть обременение, продавец снимает его до сделки.

На вторичке важнее резерв на непредвиденное: расхождение оценочной и договорной стоимости, срочный ремонт, долги по коммунальным платежам. Закладывайте 5–10% сверх расчётной сметы.

Материнский капитал закрывает часть стоимости, но добавляет расходы: выделение долей детям через нотариуса — 5 000–10 000 ₽, согласование с фондом — бесплатно, но занимает 7–14 дней. Пока доли не выделены, банк и фонд контролируют исполнение обязательства.

Маткапитал можно направить на первоначальный взнос, погашение основного долга или процентов. При использовании на вторичке банк проверяет, что объект соответствует требованиям фонда. Если в сделке участвует доля несовершеннолетнего, добавляется согласие органов опеки, а согласование занимает 10–30 дней.

Заранее рассчитайте, какая доля придётся каждому ребёнку: нотариус оформляет соглашение исходя из стоимости жилья и размера маткапитала. Ошибка в расчёте долей ведёт к повторному визиту и новым расходам.

Покупка доли или комнаты — сделка со своими расходами. Нотариальное удостоверение обязательно при отчуждении доли, стоимость 5 000–15 000 ₽. Если среди собственников есть несовершеннолетний, добавляется согласие опеки и нотариальная форма — 7 000–15 000 ₽.

Банки неохотно кредитуют комнаты и доли: часть кредиторов не принимает их в залог, а оценка сложнее из-за отсутствия прямых аналогов. Ставка может оказаться выше, а первоначальный взнос — больше обычного.

Проверьте, выделена ли доля в натуре и есть ли отдельный лицевой счёт. Сделки с долями чаще оспариваются, поэтому юридическая проверка и полное раскрытие истории объекта важнее экономии на сопровождении.

Смету удобно собирать таблицей по этапам. Пример для вторички за 6 млн ₽ в Москве, электронная регистрация, без риелтора.

Далее добавляйте добровольное: страхование жизни 15 000–50 000 ₽, нотариус при доле ребёнка 7 000–15 000 ₽, риелтор 0–180 000 ₽. Считайте сразу три колонки — минимум, ожидаемое и максимум — и держите резерв на 10% сверх расчётной суммы.

После сделки начинается первый год владения, и он тоже стоит денег. Страхование залога продлевается ежегодно: платёж привязан к остатку долга и постепенно снижается. Страхование жизни продлевается, если вы его сохранили.

Добавляются налог на имущество, взносы на капремонт, коммунальные платежи и, при необходимости, ремонт. При покупке новостройки в первый год добавляются приёмка и установка счётчиков.

Суммарно первый год владения прибавляет к смете несколько десятков тысяч рублей сверх расходов на сделку. Планируйте бюджет на год вперёд, а не только на день сделки.

Имущественный вычет по НДФЛ возвращает часть затрат на жильё и проценты, но не покрывает расходы на сделку. Вычет по стоимости жилья — до 260 000 ₽ (с 2 млн ₽), по уплаченным процентам — до 390 000 ₽ (с 3 млн ₽). Госпошлину, оценку, страхование и услуги риелтора в вычет не включают.

Нотариальные расходы могут войти частично — при оформлении доли в общей собственности супругов. Право на вычет возникает после регистрации права и подтверждается документами об оплате.

Вычет — это не возврат расходов на сделку, а уменьшение налога с доходов. Если НДФЛ не уплачивается, право переносится на будущие периоды. Декларацию подают по окончании года, в котором возникло право на вычет.

Рефинансирование добавляет свои расходы: оценка заново, если банк требует, страхование залога по новому кредиту, иногда комиссия за выдачу и расходы на снятие обременения по старому кредиту. Часть банков проводит сделку без повторной оценки.

Экономию считают за вычетом этих затрат: сравнивают переплату по старому и новому графику и вычитают разовые расходы. Если остаток небольшой и срок короткий, расходы могут не окупиться.

Перед подачей запросите полную смету у нового банка и уточните, какие расходы он берёт на себя. Подробнее — в материале о рефинансировании ипотеки.

Смета зависит от банка сильнее, чем кажется. Одни включают электронную регистрацию в стоимость кредита, другие берут 9 000–11 000 ₽ отдельно. Одни требуют оценку, другие принимают отчёт по ДДУ. Страховка у партнёра банка может быть как дешевле, так и дороже рынка.

Сравнивайте по полной стоимости: пошлина или сервис, оценка, страхование залога, обязательные доплаты. Запросите письменную смету у двух-трёх банков и сведите показатели в одну таблицу. Разница по обязательным расходам достигает 30%.

Не ориентируйтесь только на ставку: банк с низким процентом иногда дороже по сопутствующим платежам. Считайте совокупные затраты за весь срок, включая разовые расходы на сделку.

В кредитном договоре встречаются платежи, которых не видно в рекламе: комиссия за обслуживание счёта, SMS-уведомления, изменение условий, досрочное погашение. Суммы небольшие — 500–2 000 ₽ в год, но за двадцать лет набегает 10 000–40 000 ₽.

Читайте раздел о комиссиях и тарифах до подписания. По 353-ФЗ «О потребительском кредите» банк обязан раскрывать полную стоимость кредита (ПСК), в которую входят основные платежи. Сравнивайте ПСК, а не только ставку.

Отдельно проверяйте условия досрочного погашения: право на него закреплено, но порядок уведомления у банков разный. Бесплатное досрочное погашение — норма, а комиссия за него — сигнал перечитать договор.

Стоимость услуг различается по регионам. Оценка в Москве и Санкт-Петербурге — 6 000–12 000 ₽, в регионах — 3 500–7 000 ₽. Нотариальные тарифы включают региональную часть, поэтому в столицах выше.

Госпошлина и сервис регистрации от региона не зависят — это федеральные ставки. Страховые тарифы тоже близки, но различаются у компаний. При переезде в другой регион сравнивайте смету заново: разница по оценке и нотариусу заметна.

Смета растёт, когда сделка затягивается или условия меняются. Истёк срок отчёта об оценке — нужна новая, плюс 3 500–12 000 ₽. Изменилась ставка до выдачи — пересчитывается платёж и иногда взнос. Приостановка регистрации Росреестром — потеря времени и повторная оплата пошлины при личной подаче.

Резерв на непредвиденное — обязательная часть бюджета. Закладывайте 5–10% сверх расчётной сметы: этого обычно хватает на обновление оценки, дополнительную справку или срочную услугу.

Соберите документы заранее и проверьте сроки их действия: выписки и справки имеют ограниченный срок, а просроченный документ означает новый визит и новые расходы.

При выборе условий сделки ориентируйтесь на три параметра. Первый — итоговая сумма обязательных расходов: госпошлина, оценка, страхование залога. Сравните тарифы в 2–3 банках, разброс до 30%. Второй — стоимость электронной регистрации: 0–11 000 ₽ в зависимости от банка. На типовой сделке выгоднее электронная регистрация, на дорогой (от 10 млн ₽) — личная подача. Третий — скидка на страхование залога у партнёра банка: 10–20%, на полисе 7 500 ₽ экономия 750–1 500 ₽. Если срок кредита до 10 лет, откажитесь от страхования жизни; если свыше 20 лет — оставьте.